Le prix des maisons et appartements augmente encore à Bruxelles mais leur valeur réelle diminue à cause de l’inflation: le prix dans votre commune

Sur un plus long terme par contre, la hausse des prix de l’immobilier résidentiel bruxellois reste plus élevée que l’inflation. Le prix médian des maisons a augmenté de 28,9 % en cinq ans (2018-2022), celui des appartements a grimpé de 23,5 % ; alors que l’inflation a affiché, toujours sur cinq ans, une hausse de 15,4 %. L’effet Covid, selon la Fédération des notaires.

À Ixelles, le prix des maisons a chuté de 8,5 %

C’est connu, le marché immobilier résidentiel bruxellois se distingue fortement des autres régions. D’abord, on y vend beaucoup plus d’appartements que de maisons, qui ne représentent que 35,6 % du marché alors qu’en Flandre et en Wallonie, les ventes de maisons accaparent plus de 70 % du marché résidentiel. Ensuite, Bruxelles affiche une très grande disparité entre ses communes. La Fédération des notaires belges distingue trois zones distinctes.

À l’ouest et au nord ouest de la région capitale – plus Evere -, le prix médian des maisons est le plus bas, avec une moyenne de 430 000 euros environ. Dans le centre de la région (Forest, Saint-Gilles, Schaerbeek, Saint-Josse – auxquelles on peut ajouter Berchem-Sainte-Agathe et Ganshoren), ce prix médian oscille entre 410 000 et 569 000 euros. Enfin et sans surprise, le sud sud-est de la région affiche les prix médians les plus élevés.

Les évolutions les plus significatives concernent Koekelberg (-3,2 %), Jette (-0,5 %) et Ixelles (-8,5 %), seules communes bruxelloises à voir le prix des maisons diminuer. Ganshoren (+15,9 %), Berchem-Sainte-Agathe (+13,9 %), Saint-Gilles (13,1) et Molenbeek-Saint-Jean (+12,9 %) sont les communes où le prix des maisons a le plus augmenté. Au-dessus de l’inflation donc.

Les prix devraient se stabiliser cette année

Néanmoins, le prix des maisons bruxelloises reste très élevé au regard des régions voisines. Woluwe-Saint-Pierre est la commune la plus chère du pays (725 000 euros, +6,6 % sans l’inflation) tandis qu’Ixelles (675 000, -8,5 % sans l’inflation) et Uccle (670 000 euros, +3,9 % sans l’inflation) occupent respectivement les 4e et 5e places.

L’évolution du prix des appartements se distingue, elle aussi, de la situation dans les deux autres régions du pays. Sur un plan régional, la hausse est moindre qu’au niveau national (+4,2 % à Bruxelles contre 4,9 % à l’échelle du pays et 5,7 % en Wallonie). Ceci entre 2021 et 2022. Sur cinq ans par contre, la hausse du prix des appartements bruxellois est la plus forte : +23,5 % contre 22,1 % en Belgique et 15,6 % en Wallonie.

Tension sur les immeubles de rapport et maisons en bon état mais au PEB faible

À un niveau plus local, la Fédération des notaires constate que l’ouest et le nord-ouest de la région bruxelloise affiche des prix médians inférieurs à la moyenne nationale (235 000 euros), entre 175 000 et 215 000 euros. À Anderlecht et Ganshoren, ce prix médian est même inférieur à 200 000 euros (voir infographie). Tandis que les appartements situés le long de la ligne ferroviaire nord/sud affichent des prix médians supérieurs à 260 000 euros, constate encore la Fédération des notaires belges. Enfin, c’est à Auderghem que le prix des appartements a le plus grimpé entre 2021 et 2022 : + 18,3 %, soit 8,3 points de plus que l’inflation.

Quelles perspectives pour cette année ? La Fédération des notaires affiche un optimisme mesuré. “Nous pensons que l’activité immobilière – en baisse de 1,5 % entre 2021 et 2022, devrait se maintenir à son niveau actuel car nous assistons à une probable stabilisation des taux d’intérêt et que, selon le bureau du plan, l’inflation sera probablement réduite de moitié cette année. ” En termes de prix, là aussi la Fédération des notaires parie sur une certaine stabilisation à Bruxelles, pour les deux mêmes raisons mais aussi parce que le pouvoir d’achat “pourrait renouer avec une croissance positive”. Deux types de biens pourraient par contre pâtir des nouvelles règles urbanistiques bruxelloises : les maisons en bon état mais au PEB faible et les immeubles de rapport, du fait du blocage de l’indexation bloquée pour les biens au PEB F et G, mesure mise en place jusqu’à la fin de l’année par le gouvernement bruxellois.