Grille indicative des loyers à Bruxelles: comment ça marche?

Envie de changer d’air en 2018? N’oubliez pas de questionner la nouvelle grille des loyers introduite ce 1er janvier en Région bruxelloise. Attention: ses valeurs sont indicatives. Elles ne protègent donc ni des biens luxueux aux loyers sans plafond ni des taudis aux prix abusifs. Décryptage.

Julien Rensonnet
Grille indicative des loyers à Bruxelles: comment ça marche?

Depuis ce 1er janvier, vous pouvez vérifier si le loyer que vous payez pour un logement à Bruxelles est excessif. En 6 questions sur le site loyers.brussels, la Région vous permet en effet de comparer ce que demande votre propriétaire à une grille indicative. Qui n'est donc pas contraignante pour les bailleurs.

La Région introduit cette grille indicative des loyers dans le cadre de la régionalisation du bail. Elle la justifie par le statut international de Bruxelles, sa grande part de location et sa diversité de quartiers. Elle souhaite ainsi «offrir une vision claire des loyers au grand public», tant bailleur que locataire.

Ces loyers indicatifs de référence seront revus annuellement par l’Observatoire des Loyers. Une première évaluation est prévue dans 6 mois.

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Comment ça marche?

Le site vous pose 4 questions de base (type de logement, surface habitable, nombre de chambres, année de construction). Ensuite, il affine avec des critères qui découlent sur des bonus/malus (chauffage, isolation, espace de rangement, PEB, garage...). Arrive enfin l'adresse (lire ci-dessous), critère déterminant.

Le site calcule alors une fourchette de prix variant de quelque 150€ qu’il vous reste à comparer à l’offre que vous propose un potentiel propriétaire.

Où les loyers sont-ils les plus chers?

Sans grande surprise, le loyer semble plus cher au sud de Bruxelles qu’au nord. Les Woluwe, Uccle, Boitsfort et Auderghem sont les zones les plus foncées du nouvel outil régional. À l’inverse, la zone du canal reste la moins chère avec Anderlecht, Molenbeek, Schaerbeek et Laeken.

Ainsi, selon la grille, un appartement de 90m2 et 3 chambres, niveau C au PEB, pourra par exemple varier de 646 à 781€ dans le Molenbeek historique ou à Cureghem, de 673 à 817€ dans le haut de Saint-Gilles comme autour de la Gare de Schaerbeek ou à Jette Centre, de 790 à 952€ dans le quartier des Squares, voire de 835 à 1015€ au Vivier d’Oie, à Stockel ou Boitsfort Centre.

Les loyers aux abords du canal, quelle que soit la rive, font partie des moins chers de Bruxelles.

Comment ces loyers indicatifs sont-ils calculés?

Les valeurs renseignées sur loyers.brussels s'appuient sur 8.400 enquêtes auprès de locataires issues des Observatoires des Loyers 2012, 2013 et 2015. 170.000 certificats PEB complètent la base de données.

Le site cartographie aussi les loyers selon les 118 quartiers du Monitoring des Quartiers. Il les divise en 7 groupes selon les loyers pratiqués (carte ci-dessous).

Les zones les plus foncées indiquent les quartiers les plus chers sur le marché locatif bruxellois. Sans surprise, le sud est le plus cher et le canal le moins cher.

Enfin, en plus du quartier, de la superficie et du nombre de chambre, des «indicateurs de confort ou d'inconfort» (salle de bains, garage, jardin, balcon, chauffage, isolation...) augmentent ou diminuent la valeur des biens. «Ces indicateurs ont été choisis sur la base de leur degré d'influence sur le loyer, de leur fiabilité statistique et de la facilité avec laquelle les parties peuvent les constater», précise la Région.

Un loyer médian (soit la valeur pivot, 50% des loyers étant inférieurs et 50% supérieurs) découle de ces savants calculs. Une marge de 10% est créée autour de ce loyer médian qui, selon le site «matérialise d'autres éléments pouvant influencer le loyer: cuisine équipée, vue exceptionnelle, architecture particulière, équipements collectifs...» D'où la fourchette de prix, et non une valeur unique.

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