Est-il plus intéressant de rénover sa maison ou de reconstruire une maison économe en énergie ?

Bonjour Sébastien,

En 2022, les conséquences de la guerre en Ukraine se sont fait sentir, avec une double augmentation des prix de l’énergie et des matériaux pour les travaux. Si la question de la rénovation énergétique des biens immobiliers est devenue plus importante avec cette crise, la question de la reconstruction s’est également posée. Ne vaut-il pas mieux démolir de vieilles habitations pour en construire de nouvelles plus économes en énergie ?

L’efficacité énergétique est désormais au cœur de toutes les réflexions

“C’est l’augmentation des prix de l’énergie de 2022 qui a rendu la question de l’efficacité énergétique des biens immobiliers beaucoup plus pressante. La question existait déjà avant mais on n’était pas dans l’obligation de se la poser”, rappelle Renaud Grégoire, notaire à Wanze et porte-parole de Notaire.be

Il faut savoir que, ces dernières années, une grande partie du parc immobilier belge n’a été que très peu rénové. “Il se peut que vous ayez acheté une maison il y a 10 ans et refait deux trois choses. Vous avez rénové suffisamment pour ne pas abattre la maison, mais tout n’a pas été refait, fait constater Renaud Grégoire. Il faut comprendre qu’à un moment donné, le problème va se poser plus largement pour les personnes d’un certain âge qui n’ont plus le courage de faire de travaux”.

Reconstruire sera un meilleur investissement sur le long terme

Pour ce notaire, cela coûtera moins cher sur le long terme de tout reconstruire : “On se retrouve dans de nombreux cas de figure aujourd’hui, où, par exemple, des gens ont hérité d’une maison. Ils ont posé la question à un architecte pour savoir combien coûterait une rénovation complète. Ça peut parfois atteindre les 500 000 euros. On leur conseille alors d’abattre et de reconstruire. ”

Cette situation vaut, évidemment, pour les biens de mauvaise qualité énergétique. Mais le calcul devient plus compliqué si des travaux de rénovation ont déjà été réalisés par le passé. “Si vous avez un bien qu’il faut uniquement isoler par l’extérieur mais que le toit avait été refait il y a 5 ou 10 ans et que globalement l’isolation du sol n’est pas mauvaise, vous allez peut-être mettre 40 000 euros, mais vous n’allez pas abattre la maison pour ça, rationalise Renaud Grégoire. Par contre, si le bien est de mauvaise qualité énergétique, le calcul dans sa globalité est évident : il vaut mieux reconstruire. ”

Si la personne en a les moyens, il conseille même de rationaliser le sol, c’est-à-dire, envisager de construire deux maisons sur un terrain qui n’en comptait qu’une auparavant. “Aujourd’hui, beaucoup de personnes n’ont plus envie d’avoir des jardins de 20 ares, affirme-t-il. On est passé à 5 ou 6 ares, en moyenne. ”

La rénovation permet d’étaler le coût dans le temps

Pour des raisons financières, il n’est pas envisageable pour beaucoup de personnes de démolir un bien et de reconstruire. La rénovation leur donne la possibilité d’étaler le coût dans le temps, puisqu’ils peuvent procéder à des travaux au fur et à mesure. Un autre avantage de la rénovation est que les propriétaires peuvent bénéficier d’une TVA à 6 %, alors qu’elle est de 21 % pour la construction. “Il ne faut pas oublier non plus qu’avec une nouvelle construction, vous devez absolument refaire tout l’intérieur de la maison, comme la tapisserie ou autre, tandis que ce n’est pas le cas dans un bien existant”, tient à rappeler Jean-Louis Van Marcke, administrateur délégué de Bobex, site de comparaison de devis d’entreprises de construction et de rénovation.

La plateforme a mené une étude dont il ressort que la crise énergétique pousse les Belges à construire et rénover différemment pour réduire leur consommation énergétique. Au mois de septembre, il y a eu une croissance de 195 % de la demande de panneaux solaires et une augmentation de presque 400 % de demandes d’isolation de toit. Les secteurs durables ont la cote (de +100 à 200 %) alors que les rénovations dites “esthétiques” ont baissé de 30 % par rapport à la même période en 2021.

Il est conseillé de commencer par la toiture

Si vous désirez aussi rénover votre maison, et que vous ne savez pas quel ordre de priorité donner à vos travaux, Jean-Louis Van Marcke recommande de privilégier la toiture : “Le revêtement est important ainsi que l’isolation. Cela devient pratiquement obligatoire maintenant si vous voulez revendre une maison, puisque les normes PEB ont un impact direct sur votre crédit. Après le toit, il faut se concentrer sur la façon dont vous chauffez votre maison. Est-ce que votre chaudière est suffisamment récente ? Ensuite, il faut regarder les châssis et veiller à ce que vous ayez du double vitrage. Puis après on peut aller très loin. On peut faire l’isolation des sols ou des murs en rajoutant une façade à votre maison par exemple. ”

Qu’on opte pour la rénovation ou la reconstruction, le notaire Renaud Grégoire insiste sur l’importance de bien calculer et de prendre des décisions rationnelles. Cela implique donc parfois de démolir un bien. “Souvent, il faut rationaliser cette réflexion. Ceux qui ne le font pas, la banque va le faire à leur place parce qu’elle va de plus en plus tenir compte du PEB et du fait que vous allez devoir effectuer des travaux énergétiques. Généralement, elle ne refusera pas un crédit, mais elle demandera, par exemple, que vous mettiez 30 000 euros en plus de fond propre. ”

Construction : quand 2023 nous oblige à nous réinventer ! – L’Avenir (lavenir.net)