Est-ce que la mention “faire offre à partir de X € ” pour les ventes de maison par des agences immobilières est légale ?

Bonjour Alexandre,

Vous faites référence aux mentions suivantes : “à partir de 199 500 euros sous réserve d’acceptation des propriétaires” ou encore “mise en vente à partir de 220 000 euros” qui sont de plus en plus répandues sur les sites de vente de biens immobiliers. Néanmoins, elles restent assez controversées.

Oui, ce n’est pas illégal

“Depuis le Covid, et l’engouement incroyable qu’il y a eu pour les biens immobiliers, cette pratique s’est généralisée. De cette façon, on espère faire gonfler les prix. Ainsi, le vendeur est content, et l’agent immobilier aussi, puisque sa commission augmente. ” explique Andrea Cataldo, avocat compétent dans le droit des biens et maître de conférences à l’UNamur. Mais la mention en tant que telle n’est pas illégale. Certains vendeurs et agents immobiliers l’utilisent pour faire la promotion d’une maison ou d’un appartement à vendre, sur un site qui répertorie les offres de biens immobiliers, par exemple.

Mais, la pratique ne peut déboucher sur une vente aux enchères

…c’est-à-dire inciter les candidats acheteurs à augmenter le prix de leur offre pour obtenir le prix de vente le plus élevé. “Ce qui est certainement interdit, c’est de communiquer à chaque amateur les offres qui ont été reçues par ailleurs, avertit Andrea Cataldo. “Ce sont les notaires qui ont le monopole sur la réalisation des ventes publiques, dans des salles de vente ou en ligne. C’est la loi qui organise le notariat qui le prévoit. ” En principe, les agents immobiliers ne peuvent donc pas initier de ventes aux enchères. Ce qui diffère également, dans ce cas de figure, c’est que le vendeur n’est pas tenu d’accepter l’offre la plus élevée.

Elle implique la responsabilité de l’agent immobilier

On se retrouve dans une situation plus ambiguë lorsqu’on ne dévoile pas le prix de vente des autres candidats acheteurs, mais qu’on instaure, tout de même, un climat de concurrence. “Tout dépend de l’interprétation, mais si on dit à un candidat acheteur que cinq candidats sont sur le coup, et qu’on lui indique qu’il doit mettre son meilleur prix, cela peut être considéré comme une sorte de vente aux enchères, mentionne Andrea Cataldo. Surtout si on organise plusieurs tours et on donne un délai de 48h, par exemple, pour augmenter son offre. Ici, on finit quand même par donner des indications. ”

La pratique est finalement assez courante, mais elle engage la responsabilité des agents immobiliers. Ils ne peuvent pas mentionner un prix différent que celui qui a été conclu avec le propriétaire. “En principe, ils sont censés coller au prix qu’ils ont convenu avec le client, rappelle Andrea Cataldo. Les agents immobiliers doivent respecter leur déontologie, mais la pratique est tellement répandue que je vois mal un tribunal dire, sur cette base-là, que ce n’est pas permis, à partir du moment où l’on reste cohérent avec le prix qui a été discuté avec le client au départ. ”

Il invite tout de même à la prudence : “Un candidat acheteur pourrait réagir et faire annuler la vente, surtout s’il y a des preuves écrites. Les enjeux sont très importants avec de gros montants et donc, des frais de justice qui sont proportionnels à l’enjeu. Evidemment, peu de dossiers aboutissent devant les tribunaux, mais cela peut tout de même s'avérer dangereux.”

L’immobilier toujours moins cher en Wallonie qu’ailleurs dans le pays – L’Avenir (lavenir.net)