Un syndic? Pour quoi faire?

Toute copropriété doit impérativement être gérée par un syndic, professionnel ou non. Martin Lang – Fotolia

Tous les habitants d’un immeuble, qu’ils soient propriétaires ou locataires, connaissent le syndic. Quel est son rôle exact et en quoi consistent ses missions?

La loi est claire, toute copropriété doit comporter un syndic. Celui-ci est un mandataire chargé de la gestion de l’immeuble. Travaux de réfection, entretien du bâtiment, recouvrement des charges dues par les copropriétaires… Mais aussi comptabilité, convocation aux assemblées générales, compte rendu des réunions, etc. figurent parmi ses missions.

Malgré l’importance de ce travail, le syndic «ne doit pas forcément être professionnel, précise Bénédicte Delcourt, directrice du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC). Mais s’il l’est, il doit avoir un accès à la profession, soit de par son métier (expert-comptable, avocat, architecte…), soit en ayant obtenu l’agréation IPI (Institut professionnel des agents immobiliers). À noter que le syndic doit être professionnel s’il n’est pas copropriétaire de l’immeuble.»

Pas de prérogative

En clair, un des propriétaires de l’immeuble peut officier en tant que syndic sans avoir accès à la profession. Cela peu importe la taille de l’immeuble et le nombre de logements. «Toutefois, pour un immeuble de plus de 20 lots (hors caves et garages), il faut une comptabilité en partie double et un conseil de copropriété afin d’inciter les propriétaires à se mêler de la gestion de leur(s) bien(s).» Bref, une charge de travail accrue qui va souvent pousser les copropriétaires à faire appel à un professionnel.

Le fait d’élire un copropriétaire au titre de syndic ne laisse aucune prérogative à ce dernier. «Il n’a pas plus voix au chapitre qu’un autre membre de la copropriété. Mais il peut solliciter des entreprises dans lesquelles il est actif pour peu qu’il avertisse les autres copropriétaires. Il doit en effet jouer la transparence.»

Majorité absolue

Sa désignation se fait à la majorité absolue, soit 51% des voix, lors de l’assemblée générale des copropriétaires. «Si le syndic est professionnel, un contrat écrit est obligatoire, ajoute Bénédicte Delcourt. Ce contrat a une validité d’un an par défaut, et peut aller jusqu’à trois ans maximum. Il doit ensuite être renouvelé en assemblée générale.»

Les actes de votre syndic ne sont pas à votre goût? Il est possible de s’en séparer en fin de mandat. «Le mieux est de prendre contact avec d’autres copropriétaires pour dégager une majorité et d’avoir une ou plusieurs offres de syndic qui pourraient convenir pour un remplacement.» On parle ici de désaccords liés à la façon de gérer l’immeuble. En cas de malversations, de problème déontologique, de gestion négligente, «si le syndic est professionnel, on peut faire appel à l’IPI, qui est une autorité déontologique et qui, à ce titre, va pouvoir agir par rapport à l’accès à la profession.» Cela en dehors d’éventuelles poursuites judiciaires qu’on peut intenter aux syndics professionnels comme non professionnels.

«On parle d’un changement de la loi sur les agents immobiliers afin, notamment, d’améliorer le traitement des syndics indélicats, poursuit la directrice du SNPC. Le ministre des classes moyennes Willy Borsus a fait une déclaration en ce sens, mais il n’y a pas encore d’avant-projet. Ce ne sera donc pas dans un avenir proche.»

Mandat rémunéré?

Faut-il payer le syndic? «Il n’y a pas d’obligation de rémunération. S’il l’est, il faut respecter la loi sur la sécurité sociale. Il peut aussi être engagé sous le statut de bénévole, avec remboursement de frais.»