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LES SCPI, L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER PHARE DE CES DERNIÈRES ANNÉES

LES SCPI, L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER PHARE DE CES DERNIÈRES ANNÉES

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Les SCPI sont des sociétés qui exploitent et gèrent des parcs immobiliers pour le compte d’épargnants européens. Dites Sociétés Civiles de Placement Immobilier, elles sont devenues l’un des meilleurs choix d’investissement immobilier ces dernières années.

Elles datent des années 1960 mais l’engouement sans précédent remonte à 2008 et ne retombe pas. Au contraire, toujours plus d’épargnants franchissent le pas.

Définition d’une SCPI

Le concept des SCPI est assez simple : les investisseurs apportent leur épargne au capital de la scpi et deviennent ainsi porteurs de parts. Une société de gestion se charge de faire fructifier l’épargne des associés en louant les immeubles (essentiellement bureaux et commerces en France voire de plus en plus en Europe).

Il existe différents types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier comme les SCPI de plus-values ou fiscales, mais celles qui séduisent le plus sont les SCPI de rendement. Elles réprésentent plus de 85 % de la collecte de nouveaux capitaux. Leur vocation n’est autre que de servir le meilleur taux de rendement aux associés dans un cadre maitrisé.

Les raisons pour investir dans une SCPI

Il existe beaucoup d’avantages à souscrire au capital d’une SCPI.

En premier lieu, les montants exigés à l’entrée ne sont pas très élevés contrairement à un investissement immobilier en direct. Investir dans une scpi ne nécessite que quelques milliers d’euros.

En deuxième lieu, les revenus locatifs sont plutôt élevés ; les meilleures Scpi génèrent un rendement de 6 % par an net de frais de gestion. La moyenne du marché en 2016 devrait s’établir à +4,65 %.

Autre argument important, l’absence de soucis de gestion. Nul besoin de gérer ou à se déplacer. On perçoit des revenus mensuellement ou trimestriellement. Ce sont les sociétés de gestion spécialisées qui s’occupent de tout le reste (achat des immeubles, mise en location, gestion locative, suivi des contentieux et des travaux, revente du parc immobilier...).

Quels sont les différents types de SCPI de rendement ?

Sachez qu’il y a 5 types de SCPI de rendement :

  1. Les SCPI spécialisées dans les établissements atypiques (santé, universitaire, senior, hôtelier...)
     
  2. Les SCPI européennes qui se concentrent sur des actifs situés avant tout en Allemagne, mais aussi Benelux, Espagne, Portugal voire pays de l’Est.
     
  3. Les SCPI de bureaux pour les immeubles de bureaux
     
  4. Les SCPI commerces composés de  murs de magasins en pied d’immeuble voire de centres commerciaux avec galerie marchande.
     
  5. Les SCPI classiques diversifiées dont le parc immobilier comprend immeuble de bureaux, murs commerciaux, locaux d’activités divers...

 

Les risques à prendre en compte pour investir dans les SCPI

Comme pour chaque investissement, il est primordial que les investisseurs analysent tous les risques que comporte leur projet immobilier. Il en est de même pour les investissements en SCPI. Les loyers ne sont pas garantis tout comme la valeur d’une part.

Ce qu’il faut faire avant de se lancer dans les SCPI de rendement

A chacun ses moyens, à chacun ses possibilités. Analyser tout ce qui concerne les SCPI de rendement est important.

Bien choisir le secteur où vous allez investir : les bureaux, les commerces, en France, en Europe ? Tout dépend de vous et de vos attentes. Sachez néanmoins que les secteurs florissant qui ne cessent d’augmenter d’année en année sont les SCPI thématiques et paneuropéennes.

Choisissez votre mode de souscription : la souscription en cash permet d’avoir des revenus chaque mois ou trimestre. Le financement à crédit est opportun pour profiter des taux de crédit très bas.

Investissez pour plus de huit ans : si vous ne souhaitez pas placer votre argent pour une longue durée, oubliez les SCPI. Les commissions d’entrée d’environ 10 % doivent être amorties. Elles sont finalement identiques à un achat immobilier en direct (notaire + agent immobilier à rémunérer).

Revente des parts : considérez également que si vous décidez de vendre votre part de SCPI, il est possible de n’avoir aucun acheteur. Ce fut le cas au milieu des années 1990. Le législateur a légiféré depuis, mais il s’agit de l’offre et la demande, la variable d’ajustement pour vendre sera le prix.

Focus sur le rendement : le rendement des SCPI n’est pas le seul critère à évaluer. Il est préférable d’évaluer d’autres critères comme le TRI (ou taux de rentabilité interne), le TDVM o(u le taux de distribution sur les valeurs de marchés), le TOF (taux d’occupation du parc immobilier), le RAN (report à nouveau), les PGR (provisions pour gros travaux).

Ne pensez pas que les SCPI les plus connues sont les plus intéressantes : face à l’afflux de capitaux de la part du public, les gérants sont obligés d’acheter de nouveaux immeubles moins rentables ce qui diluera mécaniquement la performance globale du placement.

Indépendance : adhérez à une SCPI gérée par une société de gestion indépendante (plutôt qu’une filiale de banque) : il est prouvé que les SCPI des gestionnaires indépendants sont plus productives avec un taux de rendement de 4,97 % tandis que pour les sociétés filiales, le taux est de 4,57 %.

Est-ce le bon moment pour investir ? Réponse de l’expert immobilier

Les prix des parts s’est envolé ces 3 dernières années face à un engouement jamais vu pour ce véhicule d’investissement. Conjugué aux pressions à la baisse sur les loyers, le taux de rendement moyen ne cesse de s’éroder (plus de 6 % par avant 2010. Environ 4,65 % prévu en 2016).

Alors il est légitime de se demande si ce secteur n’est pas en surchauffe.

L’horizon de placement et la possession d’épargne par ailleurs sont la clé. Avec plus de 15 ans devant vous, il faut investir dans l’immobilier. En direct ou via des parts de SCPI car le marché aura le temps de descendre et remonter une voire deux fois. Le fait de posséder une épargne de précaution liquide, disponible instantanément est également important pour amortir une éventuelle baisse de valeur de votre SCPI.


Enfin, l’idéal est d’investir à crédit pour profiter de l’effet de levier et déduire les intérêts fiscalement des revenus de la société civile de placement immobilier. Cette formule comporte d’autres risques.

 

Article rédigé par l’Avenir Advertising, en collaboration avec www.scpi-online.com