MAISON

Les 5 étapes pour rénover une maison

Les 5 étapes pour rénover une maison

fotolia

Pour atteindre le confort d’une habitation contemporaine dans un logement ancien, outre les moyens, le mieux est de se faire conseiller et d’y mettre des priorités.

Bien s’informer et demander l’avis d’un professionnel est primordial avant l’acquisition d’une maison à rénover.

Acheter un bien existant pour un prix moyen peut vite exiger de doubler la mise pour le rendre confortable à vivre et économe en énergie. Mauvaise exposition, vétusté, accès difficiles… choix des matériaux, techniques et finitions peuvent faire exploser le budget estimé à la hâte. TVA à 6% et primes en plus, les bonnes entreprises émettent des solutions chiffrées; n’hésitez pas à pousser de nombreuses portes et chantiers en cours pour juger sur pièce.

« Il n’existe pas de recettes miracles en rénovation. Certains propriétaires mettront l’accent sur l’esthétique et le confort, d’autres sur la consommation énergétique. Je conseille de bien s’entourer avant de s’engager dans un chantier», explique Gérard Sevrin, gérant et directeur technique chez Macors, entreprise générale de construction et transformation.

Pour Thibault Frys, chargé d’établir des devis, la maison idéale doit pouvoir évoluer: « Nos devis sont hyper détaillés, avec différentes variantes permettant au client de dresser ses priorités. On peut visiter nous-même au préalable la maison à réhabiliter. Sans a priori, juste pour y poser un regard technique. En tant qu’entreprise générale, on a une vue globale.»

1. ASSAINIR

Solutions contre l’humidité ascentionnelle: Autrefois, les techniques d’étanchéité des bâtiments n’étaient pas aussi poussées. L’humidité ascensionnelle est l’ennemi de la rénovation. Il faut la stopper avant d’entreprendre toute transformation sous peine de voir son travail réduit à néant.

On chiffre ici le coût au mètre courant. Soit entre 80 et 100€/m courant en fonction de l’épaisseur du mur à assainir. Un peu d’humidité dans une cave n’est pas un réel problème, mais il le devient quand on transforme celle-ci pour en faire une pièce à vivre chauffée (salle de jeu, salle TV…). Une faible hygrométrie est importante pour chauffer sainement un local; pour la santé des occupants et éviter de dégrader les matériaux.

2. FERMER LE BÂTIMENT

a) Un nouveau toit ou pas?

Si la charpente est en bon état, démontage de l’ancienne couverture et pose de nouvelles gouttières et descentes: compter entre 125 et 130€/m2hors TVA en utilisant des ardoises artificielles de grand format pour un toit simple à deux versants.

L’ardoise naturelle sera presque deux fois plus chère; la tuile en béton est la solution meilleur marché.

La couverture en zinc à joint debout (quand l’urbanisme l’autorise) fait encore monter le prix de 10 à 20%, malgré la rapidité de la mise en œuvre. Comptez 1 000€ supplémentaires par fenêtre de toit. Si le toit est en bon état, l’isolation par l’intérieur avec 20 cm de laine minérale se chiffre à 35€/m2 hors TVA pour être conforme à la norme d’isolation.

b) Les murs et le sol

L’idéal est d’emballer le bâti par l’extérieur dans une rénovation importante, mais on souhaite souvent conserver l’aspect extérieur d’une maison de caractère. La méthode la plus rapide et efficace pour le sol est la projection de mousse polyuréthane (PUR) pour créer une chape isolante.

Comptez 15 à 18€/m2 selon l’épaisseur; pour isoler des murs (souvent irréguliers) de la même manière, c’est 20 à 25€/m2 . Évidemment, il faudra ajouter la finition au choix: pose de carrelage (30-80€/m2 ) hors TVA ou plafonnage – carton-plâtre ou enduit – (15-50€/m2 hors TVA). Attention qu’isoler le sol n’est pas toujours possible, mais recommandé.

c) Portes et chassis

Pour 500€/m2 hors TVA, livraison et pose comprises, vous bénéficierez de châssis en PVC équipés de vitrage superisolant (valeur U = 1,1).

Plus vous aurez de baies vitrées, plus la note gonflera. Si vos ouvertures dépassent la hauteur standard de 215 cm, vous débourserez davantage encore. Idem si vous multipliez le nombre de châssis ouvrants. Les fenêtres circulaires et semi-circulaires coûtent d’office 50% plus cher.

L’aluminium est 8 à 16% plus cher que le PVC; l’acier 15 à 25%. Le bois tropical type méranti, ou autre essences exotiques au label FSC sont 10 à 15% plus chers que le PVC et réclameront un entretien régulier.

3. L’ÉLECTRICITÉ

Pour une petite maison, si toute l’électricité est à refaire, compter 5 000€ pour ce seul poste. Sans compter les luminaires évidemment, s’ajoutant à cette installation générale comprenant toutefois un nouveau coffret de répartition (divisionnaire).

Comme pour les autres travaux de rénovation, si votre maison a plus de 10 ans, vous bénéficiez d’une TVA à 6% qu’il faudra ajouter à ce montant. Dans le détail, comptez en moyenne 30 à 50€ par point lumineux, 30€ par interrupteur et 50€ par prise. Attention parfois aux mauvaises surprises lors de saignées dans les murs.

Si vous envisagez une domotique évolutive, multipliez au moins par deux l’investissement. Vous disposerez alors de dimmer (variateurs), parlophonie et vidéophonie.

Prévoyez encore 200 à 400€ pour la réception de l’installation par un organisme officiellement agréé.

4. CHAUFFAGE ET SANITAIRES

On se base sur la surface totale au sol pour calculer combien coûtent les conduites sanitaires. Plus vous disposerez d’appareils et de points d’eau, plus il y aura de conduites et de placements. Prix moyen pour le placement par appareil (robinet, lavabo, W-C, douche,…) de 13 à 16€/m2 . Si vos radiateurs sont toujours performants, c’est souvent le cas, on les conserve.

Si votre chaudière gaz ou mazout a plus de 15 ans, vous gagnez à la changer pour faire chuter la consommation de 20 à 30%. Comptez un prix moyen de 5 à 6 000€ hors TVApour l’installation complète de votre nouvelle chaudière à condensation. Pour un boiler électrique (200 litres) ou au gaz (16 litres): 750 à 1 200€ hors TVA. Le boiler solaire multiplie la mise par quatre pour accumuler l’eau chaude. Si vous placez une citerne eau de pluie avec pompe et filtre: 3 000€ hors TVA.

5. LES FINITIONS

a) Cuisine

La cuisine, esthétique et fonctionnelle, sera évolutive. Des meubles intégrés peuvent être une solution économique. Les formes complexes, notamment l’aménagement des angles, pèsent sur les prix. Un îlot central qui reste simple, n’est guère plus dispendieux que celui d’un ou deux angles.

Prenez une base fiable de meubles solides et durables, supportant le remplacement du plan de travail en stratifié par un matériau plus haut de gamme (pierres de synthèses, vraies pierres ou granit, verre…). Même chose pour l’électroménager, l’évier, la robinetterie… Pour les matériaux de façade, le mélaminé reste le revêtement le plus accessible, avec un bon niveau de résistance et d’esthétique. Au moins, 10% à 20% plus cher, le stratifié apporte un plus haut niveau dans la même catégorie de finition. On débute à 4 000€. pour les électros et un minimum de mobilier.

b) Salle de bain

Ici, le budget peut exploser si vous aimez le grand luxe. En restant raisonnable, on trouve du sanitaire «blanc» ainsi que de la robinetterie de qualité à des prix très abordables.

Soit 400€ pour un lavabo à deux cuvettes, même montant pour une baignoire acrylique, le W-C complet (suspendu ou non), ainsi que la robinetterie thermostatique du bain et de la douche. La cabine douche en acrylique est une solution économique et un placement rapide qui se passe de longues finitions.

Pour 2 500€ hors TVA, en se raccordant aux arrivées et évacuations, la salle de bain basique est déjà très accueillante. Évidemment la baignoire balnéo, les multijets qui la transforment en spa et autres options (cabine et diffuseur pour hammam ou sauna) dépassent parfois le prix d’une belle voiture. Ajouter 500€ pour du mobilier de rangement minimaliste.

Très basse énergie: investir dans des technologies

Lors d’une rénovation complète tendant vers la basse énergie, si on veut s’équiper d’une pompe à chaleur (PAC), de chauffage par le sol, on sera d’abord passé par la case isolation complète de l’enveloppe du bâtiment afin de supprimer tout pont thermique. On s’équipera alors d’une ventilation mécanique qui assurera un air sain dans la maison devenue «thermo ».

Une ventilation avec échangeur de chaleur récupérant les calories de l’air vicié rejeté fera exploser votre bugdet en le plombant de 5 000 à 7 000 €. Les systèmes de ventilation les moins chers voient ce prix divisé par trois. pour se substituer ou mieux, épauler la chaudière, côté PAC, différents systèmes d’échange existent: comptez de 6 000 à 20 000 € selon le type et la puissance.