Inflation et indexation des loyers: quelles sont les règles à respecter?

Face à cette augmentation du coût de la vie, les bailleurs peuvent être tentés d’indexer les loyers de leurs locataires. Jean-Charles Bodart, gérant d’une agence immobilière à Erpent, nous éclaire sur ce qu’il faut savoir à ce propos.

Quelles sont les règles en vigueur?

Le bailleur peut réactualiser le montant du loyer, suivant l’indice santé, à la date d’anniversaire de la signature du bail.

Tous les ans, il peut donc réadapter le loyer en fonction de cet indice.

À noter tout de même qu’une indexation de loyer ne peut pas se faire en cours d’année. Il faut attendre la date anniversaire de la signature du bail. Celui qui a signé un bail au 1er mai 2021, c’est seulement maintenant qu’il va pouvoir être indexé pour le mois de juin, par exemple.

Comment le bailleur doit-il communiquer cette indexation au locataire?

Les modalités de communication de cette indexation doivent être renseignées dans le bail. On peut imaginer que, dans le bail, la communication sera faite par le propriétaire à la date prévue, par mail. La loi n’oblique pas l’envoi d’une lettre recommandée. Mais il faut qu’il y ait une trace écrite de cette intention d’indexation.

Quelle augmentation peut-il demander?

Pour calculer le montant de cette indexation, il existe une formule officielle. Celle-ci est d’ailleurs disponible sur le site de Statbel .

Vous pouvez la calculer vous-même en insérant la date de signature, la date d’occupation, le loyer initial, à la date de la signature du bail, et la date actuelle. Ça nous donne le nouveau loyer à appliquer le mois suivant.

Peut-il demander plus que le montant indiqué par la formule officielle?

Non. C’est la loi qui décide. C’est l’indice santé qui va déterminer le nouveau loyer à appliquer ou exigible. Il ne peut pas demander plus. S’il souhaite plus, alors il doit faire une révision de loyer, ce qui est tout autre chose.

Révision ou indexation de loyer, quelle différence?

L’indexation tient compte de l’indice santé, des prix à la consommation. La révision,

Imaginons que quelqu’un occupe un appartement depuis neuf ans, et qu’il ait été indexé. Mais, en parallèle, le marché locatif, le prix de l’immobilier de la région a peut-être augmenté également. À ce moment-là, il peut y avoir une négociation entre le bailleur et son locataire pour repartir sur un nouveau bail avec un nouveau montant. Mais on ne peut pas réviser un bail en cours. Il faudra en faire un nouveau.

L’indexation du loyer est-elle automatique?

Non, du tout. Elle est exigible. Cela veut dire que le bailleur a le droit de la demander à son locataire, tout comme il a le droit de ne pas en tenir compte et de continuer avec le montant initialement demandé. Le bailleur n’est donc pas obligé d’indexer.

Par contre, s’il demande une indexation de loyer, il n’y a pas de discussion possible. Le locataire n’a rien à dire, il est obligé de payer, si c’est prévu dans le bail. Ce n’est pas quelque chose que l’on peut négocier.

Le locataire n’a donc aucun moyen de s’y opposer?

Si le bailleur ne veut rien entendre, le locataire peut toujours essayer de faire valoir sa situation personnelle devant le juge de paix.

En matière de baux, la justice est souveraine. Le juge peut s’écarter de la loi selon son interprétation du cas. Si quelqu’un perd son boulot et que son propriétaire lui demande une indexation, le juge pourrait alors trancher en faveur du locataire.

Le bailleur peut-il demander des arriérés?

Il peut demander des arriérés mais ceux-ci sont limités à trois mois. Mais, encore une fois, le bailleur n’est pas obligé de demander ces trois mois rétroactifs. Cette limitation est surtout prévue par la loi afin d’éviter des abus de la part des bailleurs.

Une indexation ferait-elle fuir le locataire?

C’est une question sociétale. Tout augmente. C’est la même chose pour le propriétaire. Ses charges sont indexées aussi. Il y a une augmentation mais, pour un loyer de 500€, par exemple, celle-ci sera de 40€ environ. Elle n’est donc pas monstrueuse non plus.